Documentos para Comprar um Imóvel

A maioria dos problemas em compras de imóvel não vem do preço — vem da documentação. Penhora não percebida na matrícula, dívida de condomínio herdada, vendedor que não podia vender sozinho: tudo isso é evitável com as certidões certas em mãos antes de assinar.

Este guia lista os documentos em três frentes — comprador, vendedor e imóvel —, explica quais certidões pedir, quanto custam ITBI, escritura e registro, e mostra as etapas da compra com prazos realistas.

Regra de ouro do mercado imobiliário brasileiro: só é dono quem registra. Contrato assinado e dinheiro pago não transferem a propriedade — ela só muda de mãos com o registro da escritura na matrícula do imóvel.

Documentos do Comprador

A parte do comprador é a mais simples. Na compra à vista bastam os documentos pessoais; no financiamento, o banco acrescenta a comprovação de renda:

Autônomos e profissionais liberais comprovam renda com declaração de IR, extratos bancários de 6 a 12 meses e, quando houver, decore emitido por contador. Bancos aceitam composição de renda entre cônjuges e até entre parentes, dependendo da linha de crédito.

Documentos do Vendedor

É do lado do vendedor que mora o risco. As certidões pessoais mostram se existem dívidas ou processos que possam anular a venda ou levar o imóvel à penhora depois que você já pagou:

Se o vendedor é casado em regime que não seja separação total de bens, o cônjuge precisa assinar a venda — sem essa assinatura, o negócio pode ser anulado. Se o imóvel veio de herança, o inventário deve estar concluído e registrado na matrícula antes da venda.

Certidão positiva não encerra o negócio automaticamente: um processo trabalhista de valor baixo contra um vendedor com patrimônio grande pode ser irrelevante. O que ela exige é análise — de preferência por advogado ou corretor experiente — antes de qualquer pagamento.

Documentos do Imóvel

O documento central é a matrícula — a certidão de identidade do imóvel no cartório de registro. Nela constam o dono atual, os anteriores e qualquer ônus: hipoteca, penhora, usufruto, promessa de venda anterior. Os demais comprovam que não há dívidas penduradas:

A certidão de matrícula com negativa de ônus custa entre R$ 50 e R$ 150 e sai em poucos dias — na maior parte dos estados dá para pedir online pelo sistema oficial dos cartórios. Exija emissão recente (até 30 dias): penhora pode entrar na matrícula a qualquer momento, e a certidão retrata apenas a data em que foi emitida.

Quanto Custa a Documentação: ITBI, Escritura e Registro

Além do preço do imóvel, reserve entre 4% e 5% do valor para impostos e cartório. Num imóvel de R$ 400.000, isso representa de R$ 16.000 a R$ 20.000 — custo que muita gente descobre tarde demais no planejamento:

O ITBI é calculado sobre o valor da venda ou o valor venal de referência da prefeitura — o que for maior. Escritura e registro seguem tabelas estaduais progressivas: quanto maior o valor do imóvel, menor o percentual efetivo.

Duas economias legítimas: no primeiro imóvel financiado pelo SFH, a lei garante desconto de 50% nas custas de registro; e em compras financiadas o contrato do banco tem força de escritura pública, dispensando o tabelionato de notas.

Etapas da Compra e Prazos Reais

Da proposta aceita ao registro, uma compra à vista leva em média 30 a 45 dias; com financiamento, 60 a 90 dias. Veja o caminho completo:

O Papel do Cartório na Compra

Dois cartórios diferentes participam da compra, e confundi-los é comum. O tabelionato de notas lavra a escritura pública — o documento em que as partes formalizam a venda perante o tabelião. Já o cartório de registro de imóveis é onde a escritura vira propriedade: é ele que mantém a matrícula e efetiva a transferência.

A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato do país, à sua escolha. O registro, não: ele obrigatoriamente acontece no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado.

Entre a escritura e o registro existe uma janela de risco: enquanto o registro não é feito, o imóvel continua em nome do vendedor. Leve a escritura ao registro imediatamente após a assinatura — o protocolo garante prioridade sobre qualquer evento posterior na matrícula.

Quem Ajuda com a Documentação

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